不動産投資を始める初心者が失敗しないために知っておくこととは?

Pocket

今のままでは、老後が不安だから不動産投資でもして、年金代わりに家賃収入でも・・・と思っているのではないでしょうか?

それとも、不動産をたくさん保有して、サラリーマンを止めて、早期リタイヤを目指しているのでしょうか?

どちらも正しいことです。

今では、政府がサラリーマンの副業を後押ししようと企てているほどです。

サラリーマンにとって、一番良い副業とは何でしょうか?

アフィリエイトで稼ぐこと?

業務外にアルバイトをすること?

株式投資?

FX?

不動産投資?

どれも当てはまります。

当てはまるというより、できるものは全てやった方がいいと考えています。

ただ、確実に行っていただきたいのが、不動産投資なのです。

不動産投資こそ、副業の王道と言っても過言ではありません。

それはなぜなのか?

不動産投資は、サラリーマンであるあなたの本業にほとんど影響しないからなのです。

実は、副業を禁止されている公務員でさえ、不動産投資はある程度の規模までは認められているのですから。

公務員は、職務に専念する義務があります。

その公務員に、副業である不動産投資が認められている理由は、職務に影響しないと考えられているからです。

ただし、不動産投資は、軌道に乗ればとても良い副収入になりますが、軌道に乗るまでがとても大変なのです。

不動産投資の初心者が失敗しないためには、何を知っておかなければいけないのでしょうか?

スポンサードリンク


不動産業者のうまい話には気を付ける

不動産投資を、行ったことのない人が、いきなり新築のマンションを購入して賃貸業を始めるといったことをよく聞きます。

「まずは、貸しやすいマンションから入るべきですよ。」と、不動産業者にいいことを言われて、不動産投資に手をそめる人がたくさんいます。

貸しやすいマンションというものは、たいてい新築の投資用マンションです。

新築のマンションであれば、たいてい安くても3000万円はしますよね?

職場にいきなり電話をしてきて、「マンション投資に興味ありませんか?」という話をしてくる輩がいます。

「そのマンション利回りどれくらいですか?」と聞いたところ、利回り3%です。

「新築ですし、確実に入居者は入ります。」

「直接会って、詳しい話をしませんか?」

みたいな話をされたことがあります。

直接会って話を聞いたことはありませんが、利回り3%の不動産投資って、回収するまでに、30年近くかかるという計算になります。

「30年かかっても、収支がプラスであればいいのでは?」という疑問を持たれる方もいるかもしれません。

不動産業者の言う、利回り3%とは、表面利回りと言って、単に年間予定家賃からマンション価格を割った数値です。

年間家賃÷建物価格=表面利回り

これには、建物を購入するにあたる経費、建物を維持する経費、管理費、税金は含まれていません。

建物価格に経費をプラスして、年間家賃を割ると確実にマイナスになります。

年間家賃も、入居者がいればほぼ確実に入ってきますが、いなければ入居者がいなければ家賃は入ってきません。

入居者がいない間は、確実にあなたの持ち出しになってしまいます。

明らかに、損をしてしまうのです。

不動産業者のうまい話には、うまい話はありません。

うまいのは、不動産投資をするひとではなく、不動産業者なのですから。

スポンサードリンク


家賃保証には手を出さない

家賃保証と聞くと、30年家賃保証という宣伝が頭をよぎりませんが?

家賃保証をしてくれるのは、たいてい、新築のアパート、1棟買いのマンションなどです。

新築のアパートの場合、銀行から多額の借金をして、家賃保証をしてくれる企業に建設を依頼します。

「家賃保証30年なんだから、30年間でアパートは自分のものになるから安心。」と思っていませんか?

家賃保証の設定は、新築の場合を想定しています。

中古になれば、家賃が下がるのは当たり前です。

よほど、立地が良ければ問題ないのかもしれませんが、たいてい家賃を下げる交渉をされるのです。

家賃保証しているのに、数年経てば経年劣化による家賃の値下げ交渉が行われ、補修費用として数百万円が請求されます。

家賃の値下げや補修費用を受け入れないと、契約を解除する・・・と言ってくるのです。

うそのようで、本当の話です。

数年は家賃が保証されています。

その、数年というのは、アパートなどの建築費用に水増しされている金額から支払われている可能性が高いのです。

おそらく、アパートに入居者がまったくいなくても、数年は家賃が入ってくるはずです。

結局、その水増し部分がなくなってしまうと家賃の値下げ交渉と補修交渉が始まります。

さらに、入居者が満室であるにもかかわらず、なぜか家賃の値下げ交渉を行ってくるということもあります。

それは、他のアパートのオーナーとの帳尻を合わせるためです。

家賃保証という甘い罠にはかからないことが大切です。

不動産投資初心者は、小さな中古戸建てから始める

不動産投資をはじめようとする初心者は、まずは、地方にある小さな中古戸建て物件から始めることをお勧めします。

なぜ、地方の中古戸建て物件からはじめるのか?

首都圏などでは、かなり古い物件でもそれなりの金額になってしまいます。

それは、土地の価格がとても高いからです。

地方であれば、土地の価格も安く購入しやすいからです。

中古の戸建て物件である理由

初心者に中古の戸建てをすすめる理由は、戸建てには需要があるからということです。

アパートやマンションは立地などの条件が必要ですが、戸建てにはそれがとても少ないのです。

戸建てに立地条件がまったくないというわけではありませんが、マンションやアパートよりも需要は確実にあります。

例えば、同じ家賃であれば、アパート、マンション、戸建て・・・どれを選びますか?

独身であれば、アパートかマンションです。

戸建てを選ぶ人は少ないです。

しかし、家族が増えるにしたがって、マンションか戸建てという選択に迫られます。

子供がいると、アパートでは手狭になってしまうからです。

マンションと戸建てどちらがいいのかというと、戸建てがいいということになります。

さらに、戸建ての賃貸というものはとても供給がすくないという現状があります。

戸建ての最大のメリットは、入居すると長く住んでくれるということです。

たいていは、10年以上住んでくれるのです。

まとめ

初心者は、安い地方の中古戸建てを購入するということです。

甘い話に乗って、業者の言いなりになってしまったら、不動産投資は失敗します。

大きく始めると、失敗したときに取り返しがつかないことにもなりかねません。

小さく初めて、失敗しても立ち直れる程度の物件を購入し、キャリアを積むことが初心者にとって大切なことなのです。

いかがだったでしょうか?

スポンサードリンク


Pocket

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*

CAPTCHA


*