発展する町かそうでないのかを見分ける方法

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不動産投資・大家さん初心者にとって、まず始めることといえば、物件探しでしょう。

新築、中古、マンションなどどれを買えばいいのか悩みどころのはずです。

しかし、不動産投資にとって、物件は重要ですがもっと重要なことがあります。

それは、物件を購入しようとする町がこれから発展していくのかそうでないかなのです。

これから、人口が増えていくのであれば問題ありませんが、そうでない場合、いくら良い物件だからと言っても入居者は決まらないのです。

新築の場合は、入所してくれる人が多いかもしれませんが、中古物件となるとそうもいきません。

物件を購入する前に、必ず人口が増えて発展していく町なのかをしっかりと把握しましょう。

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ニュータウンには注意

ニュータウンといえば、これから新しく物件を購入した世帯などが入って、発展する町というイメージがありませんか?

たしかに、これから入居を始めるようなニュータウンは、人口の増加が見込まれ発展していきます。

しかし、よく考えてみてください。

同じ時期に入った、入居者は同年代が多いはずです。

そうすると、皆が同じように年を取っていきますよね。

いずれは、全世帯がお年寄りということにもなりかねません。

発展どころか減衰していくことになります。

ニュータウンで物件を購入するということは、周りがお年寄りしかいない町に投資するということになるのです。

それは、若い人の流入がないからなのです。

昔からある町に投資する

昔からある町というのは、年代がバラバラです。

バラバラだからこそ、子供がいたりお年寄りがいたりなど世代交代が盛んになるのです。

そういった地域や町は過疎化しにくいといった傾向にあります。

しかし、昔からあるからと言って安易にとらえないでください。

昔からある町でも、若い人の流入がない町というのは考えものですから。

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居住地域の特性を知る

国の政策として、ニュータウンのように過疎化してしまった地域をもとの町にしようとは考えないのです。

できる限り住居地域を特定して縮小しようとするのです。

今はまだ、広い地域に人々が住んでいますが、人口が減少してくれば大きな駅を中心として収束させる傾向にあります。

これは、国の政策ということもありますが、人は便利な場所に集まってくるからです。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは、どんどん家を建ててもらって町を活性化させようとする地域です。

市街化調整区域とは、家を建てることは原則だめで、町として認めない地域です。

この市街化区域と市街化調整区域は、戦後の高度成長期に、国がルールを作ったものです。

ただ、このルールには問題があったのです。

高度成長期は、どんどんと人口が増えていきました。

そのため、市街化区域はあまりにも広く設定されてしまったのです。

日本の人口はどんどん減少していく傾向にあります。

現在は、顕著な政策は出されていませんが、おそらく、学校、病院、役所、スーパーなどが縮小された地域に集中していくことになると予想できます。

おそらく、駅、それも大きな駅周辺に町を収束させようとするはずです。

各自治体では、居住誘導区域を設定して、コンパクトな町づくりをしようとする動きもあります。

コンパクトシティ

国は政策として、ちいさな町づくりを考えています。

政府は、2014年に都市再生特別措置法を改正し、各自治体に「立地適正化計画」の策定を求めました。

立地適正化計画制度

 我が国の都市における今後のまちづくりは、人口の急激な減少と高齢化を背景として、高齢者や子育て世代にとって、安心できる健康で快適な生活環境を実現すること、財政面及び経済面において持続可能な都市経営を可能とすることが大きな課題です。こうした中、医療・福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地し、高齢者をはじめとする住民が公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど、福祉や交通なども含めて都市全体の構造を見直し、『コンパクトシティ・プラス・ネットワーク』の考えで進めていくことが重要です。
 このため、都市再生特別措置法が改正され、行政と住民や民間事業者が一体となったコンパクトなまちづくりを促進するため、立地適正化計画制度が創設されました。

引用:国土交通省

これは、高度成長期の市街化区域と市街化調整区域のようなものです。

今ある市街化区域をギュッと小さくして、もっと小さな町で利便性を高めようというのです。

簡単に言いますと、住居地域を住居誘導区域、商業地域を都市機能誘導区域に切り分けるということです。

参考:立地適正化計画パンフレット(pdf)

まとめ

今後、日本の人口の減少には歯止めが利かなくなっていきます。

そんな中で、不動産投資を成功させるためには、政府や自治体が行っている政策を無視することはできません。

これから不動産投資を行う地域がどのようになっていくのか、どのエリアが居住誘導区域に指定されているのかを確実に把握することが大切なのです。

いかがだったでしょうか?

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