物件購入前に知っておきたい自然災害リスクの回避方法とは?

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物件を購入したあとすぐに、大雨で物件が浸水してしまった?!

大雨で、崖崩れがおきて物件がつぶれてしまった・・・。

自然災害というものはいつ起きるかわからないものです。

不動産を購入するときには、物件だけの状態を見るのではなく、自然災害リスクについて知っておく必要があります。

例えば、川の近くの物件がとても安く売られていた。

不動産屋さんの話では、今まで川の氾濫がなく、問題ないと考えて物件の購入に踏み切った直後、大雨で川が氾濫。

物件を修復するのに多大な時間とお金がかかってしまった。

そういった話はよく聞きます。

どうすればよかったのか?

まずは、どうして安かったのか?

当然、安いには安い理由があるのです。

相場と比べて安い物件は、それなりの理由があると判断しましょう。

安い理由が、経年劣化によるもので修復に多大なお金がかかるなどの場合、修復すれば賃貸しても十分利回りが回るのであれば購入してもいいかもしれません。

ただし、自然災害リスクは、どうしようもありません。

物件を購入する前に、地域のハザードマップなどを手に入れ、地盤がどうなのか?津波は?などを事前に調べる労力を惜しんではいけません。

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浸水する地域としない地域

各自治体には、ハザードマップというものがあります。

ハザードマップとは、自然災害に対する予測を各自治体が行ったものをマップにしたものです。

あくまで、推測に過ぎず、絶対大丈夫というものではありませんが、参考になるはずです。

国土交通省ハザードマップポータルサイト

地域の名前に注意する

地域にはいろいろと名前がついています。

最近新しく作られた町でない限り、昔からの地名がつけられているはずです。

その地名には、先人からの警告が含まれていることを知っていますか?

例えば龍、竜、蛇という地名

「龍なんでかっこいいじゃないですか!」

そう思われるかもしれません。

でも、龍、竜、蛇という地名には過去大規模な土砂災害があったとされる場所なのです。

地名に、違う文字が使われている場合があります。

龍なのに柳(りゅう)読み方は一緒なのに使われている文字が違うというケース

文字が違うから大丈夫・・・というわけではありません。

読みかたが重要なのです。

梅(うめ)という文字が入った地名は何が問題なのかわかりますか?

「梅なんて風流ですね~。」

そうではありません。

梅は埋めということ。

梅は埋め立て地に多く使われている地名なのです。

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登記簿謄本に記された歴史

登記簿謄本には、土地の歴史が記載されています。

登記簿謄本の項目の中に、地目(ちもく)という項目があります。

地目という項目を見ると、現在は宅地と表記されているものが、以前は田んぼだったなんていくことがよくわかります。

さすがに、川という地目はありませんが・・・。

新しく分譲などをすると、新しい登記簿謄本に記載されている地目しか見ることはできません。

そういった場合には、閉鎖登記簿というものを見ることで以前の登記簿謄本には何が書かれていたのかということがわかるのです。

閉鎖登記簿は、土地であれば50年は保存されていますので、最低50年前にさかのぼって見ることができます。

閉鎖登記簿は、法務局で請求することで閲覧することができますよ。

最近の登記簿は、電子化されていてネットでも見ることができますが、閉鎖登記簿の多くは、電子化されていない場合が多く、紙の状態で保管されている場合が多いのです。

電子化されていない場合は、管轄している法務局に請求しないと見ることができませんので注意しましょう。

図書館で土地の歴史を確認

各自治体にある図書館には郷土資料として地図が置いてあります。

国土地理院にも、各都道府県の地図がおいてはありますが、正確に知りたい場合は各自治体にある図書館で見ることをお勧めします。

税務課にある地図

各市町村には、建築関係を担当する部署がありますが、それ以外に税金を担当する部署があるはずです。

建築関係の部署よりも、税務を担当する部署のほうが地元の地域については詳しいものなのです。

税務を担当する部署には、必ずと言っていいほど地域の古い地図が置いてあります。

税金を確認するために、税務を担当する部署は地図に詳しくないといけないということなのです。

いかがだったでしょうか?

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