もう首都圏の物件なら安心とは絶対言わない理由

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日本の人口はどんどんと減少に向かっています。

48年後には、日本の人口は8808万人、さらに日本の人口の40%が65歳以上の高齢者になるというデータを厚労省が発表しました。

参考:国立社会保障・人口問題研究所

そうなると、ますます首都圏に人が集まるはず。

だから、首都圏の物件は大丈夫・・・。

本当にそう思って大丈夫なのでしょうか。

実のところ、首都圏の不動産事情もふたを開けると実は・・・ということがありそうです。

首都圏の空室率の推移などを確認しながら人口の減少のデータを検証してみます。

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どうして新築物件が次々に建てられるのか?

日本では、人口減少と空室が問題になっているのに、毎年多くのアパートやマンションが建築されています。

日銀のマイナス金利導入により、不動産融資の金利が下がったことが不動産投資に対して拍車をかけた形になります。

実際のところは、金利が下がったことを口実に、不動産業者が、相続税対策などとうたって、不動産の建築を持ち掛け、融資を引き出しているのが現状のようです。

2016年末から2017年3月にかけて、首都圏における融資の締め付けが徐々に行われています。

締め付けの理由は、首都圏における不動産融資がバブルにおける融資を上回っていることが理由のようです。

固定資産税や相続税

固定資産税や相続税の仕組みが、アパートなどの建築を促進させています。

どういうことなのかというと、

  • 更地にしておくよりもアパートなどの住宅を建築したほうが、固定資産税が軽減される
  • 相続税評価額を大きく下げることができる

ということです。

そのため、節税目的の賃貸物件がたくさん建てられているのです。

さらに、アパートなどの収益物件を建てている建築主は、不動産の知識を持ち合わせていない場合がほとんどです。

「節税しないと、たくさんの税金を支払わなければならない」などと、不動産業者に言われるままに賃貸物件を建築するのです。

結局、空室だらけの物件がたくさん増えてしまうということになってしまうのです。

これは、地方の物件だけのことではありません。

首都圏でも例外ではないのです。

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急速な空室率の上昇

TAS賃貸住宅市場レポートによると、2015年以降、神奈川県や千葉県で急速に空室率がアップしているのがよくわかります。

2015年以降に急速に空室率が上昇したのには理由があります。

それは、相続税の増税が発表されたことと関係があるのです。

2015年の税制改正大綱により、2017年より相続税の増税が発表されたのです。

この発表により、不動産業者は「相続税が上がるので、税金が大変なことになる」などと営業して回ったのです。

その結果、不動産の知識のない地主さんが、一斉に賃貸物件を建築したのです。

一斉に賃貸物件が供給されたため、空室率が急上昇したというカラクリなのです。

参考:TAS賃貸住宅市場レポート首都圏版2017年

アパートを建築するには融資が欠かせない

アパートなどを建築する際、首都圏であれば地方に比べて土地の値段、建築費は高くなります。

アパート一棟建てるにしても、数千万円~数億円かかるとされています。

たいてい相続税対策などアパートを建築する際は、ほぼ頭金なしの100%融資

新築の間はよいものの、数年すれば思った通りの家賃収入を得ることができず、物件を売却せざるを得ない状況になります。

しかし、物件の市場価格より、融資額のほうが大きいため、結局借金だけ残って相続税対策どころか、破産ということにもなりかねません。

では、家賃保証だといいのか?

35年家賃保証などと、家賃保証を売りにしている会社がありますが、そういった会社に依頼すると、普通にアパートを建築するよりかなり高額な資金が必要になってしまうのです。

さらに、35年家賃保証といっても、アパートから本来得られる家賃収入の5分の1が相場です。

2年から数年は予定通りの家賃収入が得られるのですが、それを過ぎると家賃の減額、建物の補修など経費や家賃の減額により、借金を払いきれずに、物件を売却するか、競売にかけられてしまうということになります。

首都圏であっても立地をしっかり把握する

首都圏であっても、人口が減少していく地域、地方であっても人口が増加している地域があります。

立地を把握するということは、小さな目線で建築立地を判断するのではなく、人口増加率など広い目線でしっかりと把握しましょう。

まとめ

首都圏だから物件を購入しても大丈夫という時代ではありません。

銀座や丸の内など超一等地ならばいいのかというと、そういうわけでもありません。

超一等地は、高額な物件のため、利回りが低くなってしまうのです。

地方の物件は、安いけれども入居者が入るかどうかわからないということもあります。

いろいろな状況を把握しつつ、特定の場所にこだわらない物件購入術が必要となってくるのです。

いかがだったでしょうか?

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